Wertgutachten und Werteinschätzungen

Dorische Säule

1. Verkehrswertgutachten

Verkehrswertgutachten fragen  – wie der Name sagt – nach dem Verkehrswert. Alternative Bezeichnungen sind Marktwert oder gemeiner Wert. Vereinfacht soll das Gutachten den Wert widerspiegeln, der bei einem beabsichtigten Verkauf am Markt voraussichtlich zu erzielen wäre. Die Ermittlung des Verkehrswerts stellt in der Praxis die häufigste Bewertungsaufgabe dar.

Von privaten Auftraggebern wird sie gewünscht bei:

  • Überlegungen zum An- oder Verkauf einer Immobilie
  • familienrechtlichen Fragen, etwa bei
    • Vermögensauseinandersetzungen
    • Vorabübertragungen und Bestellung bspw. eines Nießbrauchs oder anderer Vorteile für Erblasser und Erben
    • Ehescheidungen oder Partnerschaftsauflösungen
    • der Bestimmung von Teilwerten bei mehreren Erbenden
  • steuerlichen Fragen bspw. zur Abwendung oder Minderung von Erbschaftssteuer-Forderungen durch ein Verkehrswertgutachten eines ö.b.u.v Sachverständigen
  • Entschädigungsfragen bei Erbbau-Rechten, bei Enteignungen oder bei Teilungen von gemeinschaftlichem Eigentum

Von institutionellen Auftraggebern wird sie benötigt:

  • für den Nachweis des Wertes ihrer Immobilien aus bilanzrechtlichen Gründen
  • für gesonderte Bewertungen von Firmen- und Privatvermögen
  • als Parameter für wirtschaftliche Entscheidungen

Gerichte fordern sie an:

  • in allen streitigen Fragen um die Immobilie, die deren Wert oder Teilwerte betreffen
  • in Enschädigungsfragen
  • zur Bemessung von Zugewinnausgleichen
  • bei Zwangsversteigerungen

Informationen zu Rechtsgrundlagen und Bewertungsverfahren sind in unserem PDF „Grundlagen und Verfahren der Wertermittlung“ zu finden.

2. Beleihungswertgutachten

Beleihungswertgutachten werden in der Regel von Banken zur Bemessung von Krediten angefordert. Beleihungswerte dienen – abweichend vom Verkehrswert, der auf einen hypothetischen Verkauf zum Stichtag abstellt – einer vorsichtigen Langfristbetrachtung. Während der Laufzeit eines Darlehens, die bis zu 30 Jahre betragen kann, soll der Beleihungswert möglichst nicht unter den Marktwert fallen, den eine Immobilie zu jedem Zeitpunkt innerhalb dieser Periode haben kann.

Beleihungswertgutachten

  • dienen als Berechnungsgrundlage für die Vergabe von Krediten
  • bestimmen den Kreditumfang, der durch die Immobilie selbst besicherbar ist bzw. den Anteil, den der Kreditnehmer ggf. als persönlichen Kredit aufnehmen muss
  • wirken sich auf die Zinskonditionen eines Kredits aus
  • können in Verhandlungen mit Banken als Korrektiv herangezogen werden

3. Werteinschätzungen

Werteinschätzungen dienen der persönlichen Information über den Wert einer Immobilie und stellen eine vereinfachte Variante des Wertgutachtens dar. Sie sind dann angebracht, wenn Schätzwerte ausreichend sind wie bspw. für eine Bandbreite von Verkaufs- und Kaufpreisen oder für (nicht streitige) Auseinandersetzungen und Übertragungen. Für Werteinschätzungen sind u.a. folgende Merkmale kennzeichnend:

  • Für die Ermittlung von Schätzwerten werden die gleichen Rechenverfahren benutzt wie für Verkehrswertgutachten.
  • Im Unterschied dazu fließen auch Festlegungen des Auftraggebers mit ein. So können bspw. ältere Grundbuchauszüge herangezogen werden, wenn der Auftraggeber weiß, dass diese noch den aktuellen Stand der Dinge widergeben.
  • Erleichternd sind auch gemeinsam besprochene Annahmen, bspw. dass das Grundstück erschließungsbeitragsfrei oder unbelastet sei. Diese Fragen müssen dann nicht gesondert geklärt werden.
  • Eine Werteinschätzung erfordert also unter Umständen weniger Recherchen auf Basis von getroffenen Festlegungen und Annahmen.
  • Der Darstellungsumfang hinsichtlich Objekt- und Lagebeschreibungen kann deutlich kürzer gehalten werden. In einem Gutachten sind diese notwendig und entsprechend zeitintensiv.

Ohne verlässliches Ergebnis:

Wertermittlung im Internet

Im Internet werden häufig Wertermittlungen „online“ angeboten. Allerdings wird dabei eher auf statistische Mittelwerte abgestellt, statt auf Ihre konkrete Immobilie Bezug zu nehmen. Spezielle Umstände der Lage, außergewöhnliche Grundrisse und Ausstattungen, besondere Belastungen oder etwa die Entwicklungsfähigkeit einer Immobilie finden hier wenig Eingang.

„Online-Wertermittlungen“ verschiedener Anbieter bringen üblicherweise unterschiedliche Resultate. Insofern ist die als Ergebnis genannte grobe Bandbreite an denkbaren Kauf-oder Verkaufspreisen weder verlässlich noch individuell belastbar.

Die hier beschriebenen Angebote von der Werteinschätzung bis zum Verkehrswertgutachten sollten Ihrem Bedarf deutlich besser entsprechen.